Unijne Rozporządzenie o „odbudowie przyrody” a inwestycje mieszkaniowe i drogowe

Państwa członkowskie zostały zobowiązane do przygotowania Krajowych Planów Odbudowy Zasobów Przyrodniczych w perspektywie do 2050 r. oraz do przedłożenia projektów tych planów Komisji Europejskiej do 1 września 2026 r. To właśnie na poziomie krajowym i lokalnym cele rozporządzenia będą przekładane na konkretne instrumenty prawne i praktykę administracyjną, istotną z punktu widzenia procesu inwestycyjnego w Polsce.

Planowanie przestrzenne i decyzje administracyjne

W Polsce trwają już prace nad pierwszym Krajowym Planem Odbudowy Zasobów Przyrodniczych. W toku dyskusji eksperckich podkreśla się silne powiązanie wdrażania nowych wymogów unijnych z planowaniem przestrzennym oraz reformą systemu planistycznego. Zwraca się uwagę na rolę planu ogólnego gminy, znaczenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz potrzebę spójności pomiędzy dokumentami krajowymi a lokalnymi, w tym miejskimi planami adaptacji.

Dla inwestorów oznacza to, że w 2026 r. należy spodziewać się doprecyzowania priorytetów terytorialnych oraz katalogu działań, które będą wpływać na praktykę organów administracji i samorządów w postępowaniach dotyczących realizacji inwestycji budowlanych.

Skutki dla sektora budowlanego

Rozporządzenie nie wprowadza co do zasady nowych, odrębnych decyzji administracyjnych wymaganych dla inwestycji budowlanych. Może jednak prowadzić do rozszerzenia zakresu analiz środowiskowych, częstszego nakładania obowiązków kompensacyjnych oraz do wprowadzania dodatkowych warunków w decyzjach środowiskowych, wodnoprawnych i budowlanych.

Dotyczy to w szczególności inwestycji mieszkaniowych realizowanych na obszarach miejskich oraz inwestycji liniowych, takich jak drogi wraz z obiektami inżynierskimi i systemami odwodnienia.

Inwestycje miejskie – zieleń i pokrycie koronami drzew

Jednym z kluczowych elementów rozporządzenia z punktu widzenia inwestycji deweloperskich jest obowiązek zapewnienia braku utraty netto miejskich terenów zieleni oraz pokrycia koronami drzew do 31 grudnia 2030 r. Od 2031 r. państwa członkowskie będą zobowiązane do wykazywania trendów wzrostowych w tym zakresie.

Choć przepisy nie wprowadzają bezpośredniego obowiązku stosowania zielonych dachów czy elewacji, w praktyce można spodziewać się częstszych oczekiwań organów administracji dotyczących zachowania istniejącej zieleni, nasadzeń zastępczych oraz stosowania rozwiązań opartych na zielonej infrastrukturze.
Ma to bezpośrednie przełożenie na proces due diligence nieruchomości, w którym coraz większego znaczenia nabiera analiza stanu zieleni na działce oraz w jej otoczeniu.

Inwestycje drogowe i łączność wód powierzchniowych

W odniesieniu do inwestycji drogowych istotne znaczenie ma obowiązek identyfikacji sztucznych barier dla łączności wód powierzchniowych oraz ich stopniowego usuwania w celu przywrócenia swobodnego przepływu rzek. Choć obowiązek ten adresowany jest do państw członkowskich, jego realizacja będzie wpływać na planowanie i ocenę projektów infrastrukturalnych.

Inwestycje obejmujące cieki, doliny rzeczne i urządzenia wodne będą częściej oceniane pod kątem wpływu na ciągłość hydrologiczną i ekologiczną, w tym w zakresie przepustów, regulacji koryt oraz systemów odwodnienia.

Due diligence i przygotowanie inwestycji

W świetle nowych regulacji zasadne staje się rozszerzenie standardowego due diligence nieruchomości o analizę zieleni, powierzchni biologicznie czynnej oraz ryzyk hydrologicznych. Istotne jest również wcześniejsze uwzględnianie wariantów projektowych opartych na zielonej infrastrukturze, takich jak zielone dachy, ogrody deszczowe czy rozwiązania retencyjne.

Takie podejście pozwala ograniczyć ryzyko kosztownych zmian projektowych na etapie uzgodnień administracyjnych oraz zwiększa przewidywalność procesu inwestycyjnego.

Wnioski

Nature Restoration Law wzmacnia znaczenie zagadnień środowiskowych jako elementów, które coraz częściej będą determinować warunki realizacji inwestycji. Dla inwestorów oznacza to konieczność wcześniejszego uwzględniania tych aspektów w planowaniu, analizach due diligence oraz dialogu z administracją publiczną, zwłaszcza w perspektywie lat 2026–2030.

Więcej na ten temat przeczytasz w artykule Nature Restoration Law a inwestycje mieszkaniowe i drogowe – skutki dla due diligence i decyzji administracyjnych na blogu DSK Kancelaria

Autor: Karolina Rybak, radczyni prawna, DSK Kancelaria